T3 → T3+1 + Suite
Releitura e novo layout — aproveitamento integral dos espaços
8 meses
Duração da obra
108 m²
Área bruta privativa · Matosinhos Sul
13 meses
Ciclo completo: compra → escritura de venda
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Resultado comercial favorável — estratégia de dados e condução directa das visitas
A SISO definiu o preço de saída com base em análise própria de transações comparáveis e dados INE — 28% acima da avaliação pericial — identificando o comprador medium-premium como destinatário do imóvel criado. Coordenámos a divulgação com mediadores parceiros, mas conduzimos pessoalmente todas as visitas, sem delegar essa responsabilidade. A escuta direta dos visitantes permitiu aferir o que esse perfil valoriza — coerência sensorial, espaço contínuo, infraestrutura sem riscos — e consolidar o posicionamento. Resultado: venda acima do valor periciado, ao cliente com o perfil adequado, a pronto pagamento.
Decisões Técnicas Chave
1
Revisão conceitual dos ambientes
Criação de suíte, casa de banho de serviço e +1 quarto (T3 → T3+1). Releitura integral do layout para optimizar a área útil sem aumentar a área bruta — mais valência com os mesmos 108 m².
2
Conceito aberto — luz, ventilação e fluidez
Demolição de divisórias para unificar cozinha e sala. O espaço social ganhou 21 m² contínuos — o fator de valorização mais procurado no mercado de Matosinhos Sul.
3
Reconstrução integral das redes hidráulica e eléctrica
Imóvel com +40 anos: distribuição hidráulica em canos de ferro e quadro eléctrico ultrapassado. Substituição completa — infraestrutura nova, sem riscos ocultos para o comprador final.
Metodologia de Valor · José Francisco
T3 → T3+1 + Suite
Recompartimentação sem aumento de área — mais valência, mesmo m²
21 m² volume social
Cozinha + sala unificadas — o fator de valorização mais pedido pelo mercado
8 meses · Integral
Obra concluída dentro do prazo e do âmbito contratado — sem surpresas
Valorização acima do custo
A mais-valia gerada superou o investimento total em obra e coordenação
Como avaliamos o sucesso de uma intervenção: comparamos o valor de mercado do imóvel no estado em que foi adquirido com o preço de comercialização pós-obra — descontando o custo total de intervenção (obra, coordenação e licenças). O diferencial positivo é a mais-valia gerada. Neste projeto, o diferencial foi favorável: o preço de saída foi definido pela SISO com base em dados de mercado, e não delegado a terceiros — os mediadores parceiros trouxeram candidatos, mas a condução de todas as visitas foi feita diretamente pela SISO.
Estado Inicial · Dez 2022
Antes Cozinha — armários creme, azulejo floral, bancada em granito escuro · anos 70
Antes Quarto — papel de parede dourado, carpete e caixilharia velha
Processo de Obra · Dez 2022 – Jul 2023
Obra Demolição estrutural — abertura para cozinha americana · Dez 2022
Obra Distribuição hidráulica — troca dos tubos de ferro · Fev 2023
Obra Redistribuição eléctrica · Mar 2023
Obra Construção de nicho de duche italiano · Abr 2023
Obra Construção de ilha em madeira amazônica Tauari · Mai 2023
Releitura da Planta
Original T3 — 3 quartos separados, cozinha fechada, 2 WC
Novo layout T3+1 + Suite + CB Serviço — cozinha aberta
A recompartimentação permitiu criar uma suite completa, uma casa de banho de serviço e um quarto adicional (+1),
sem aumentar a área total — aproveitando o potencial que o imóvel já tinha.
A abertura entre cozinha e sala transformou dois espaços separados num volume único de 21 m².
Resultado Final · Galeria Pós-Obra
Âmbito de Intervenção
Demolições e recompartimentação
Instalações eléctricas completas
Instalações hidráulicas completas
Caixilharia nova (térmico + acústico)
Marcenaria Casa Peixoto + J. Pinto Leitão — prancha em madeira amazónica Tauari
WCs premium — Grohe + duche italiano
Aquecedor de toalhas + bomba de calor 200L
Porcelanato 120×60 cm — piso e paredes
Iluminação LED por ambiente
T3 → T3+1 + Suite + Casa de Banho de Serviço
Gestão de obra e empreiteiros
Comercialização directa pelo proprietário
A releitura do layout existente — um T3 com 40 anos de construção — permitiu desenvolver um novo programa funcional que aproveita integralmente cada metro quadrado. A abertura entre cozinha e sala, a criação de suite e a introdução de casa de banho de serviço respondem à procura atual por flexibilidade doméstica, privacidade e conforto quotidiano.
A SISO conduziu pessoalmente todas as visitas de potenciais compradores, coordenando com parceiros mediadores mas sem lhes delegar a responsabilidade dessa interação. Esta proximidade direta com o mercado — compreender o que o comprador medium-premium valoriza, o que o retém, o que o faz decidir — é parte central do método. Os visitantes destacaram a coerência sensorial do projeto: a relação entre a luz natural, os materiais, a paleta cromática e a fluidez dos espaços. É exatamente essa leitura antecipada das expectativas do comprador final — incorporada nas decisões de projeto meses antes da primeira visita — que explica €97.100 acima da avaliação pericial.
Projeto José Francisco · Matosinhos Sul · Grande Porto
O José Francisco foi acompanhado de perto pela SISO — da avaliação à escritura, da obra ao arrendamento.
Quer perceber como aplicamos este processo ao seu projeto?
T2+1
Tipologia final
Climatização LG A++/A+
Frio/Quente com comando Wi-Fi
Garagem + 15 m²
Arrumos dedicados
300 m
Metro Matosinhos Sul
Releitura da Planta
Original T2 — compartimentado, cozinha fechada, sem +1
Novo layout T2+1 — conceito aberto, escritório, piso em madeira maciça Jatobá
A eliminação da parede entre cozinha e sala criou um volume social de mais de 40 m².
Os arrumos privativos foram convertidos em home office totalmente equipado.
O imóvel mantém ainda potencial de expansão para T2+2.
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Potencial identificado: T2+2
A análise do layout revelou margem para criar uma segunda divisão adicional sem obras estruturais de relevo —
uma opção a considerar numa futura remodelação ou venda por fases.
Resultado Final · Galeria Pós-Obra
Âmbito de Intervenção & Características
Remodelação integral — Out 2024
Cozinha equipada Bosch Série 6
Conforto térmico LG frio/quente A++/A+ com comando Wi-Fi (x5)
Bomba de calor LG 200L com comando Wi-Fi
Projeto luminotécnico ambiente
Estores eléctricos — quartos e sala
Vidros duplos + eficiência energética
Duche italiano + aquecimento WC
Garagem coberta dedicada
Arrumos fechados 15 m²
Infra-estrutura veículo eléctrico (2025)
Home office nos arrumos (2025)
Localização
50 m
Praça Guilherme Pinto
300 m
Metro Matosinhos Sul
400 m
Praia
A pé
Comércio, serviços, ginásio
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O mesmo modelo — uma decisão diferente
No José Francisco aplicámos o método e vendemos. No D. João I aplicámos o mesmo método e ficámos. A diferença não foi o processo — foi o que os dados disseram sobre o valor de longo prazo de Matosinhos Sul.
T2+1 Premium totalmente remodelado em Outubro/2024 — o segundo projeto integral da SISO em Matosinhos Sul.
Após o sucesso do José Francisco — onde aplicámos o modelo fix & flip pela primeira vez — repetimos o método no D. João I: mesma análise de dados, mesmo rigor de intervenção, mesmo processo. A diferença foi a decisão final. A análise histórica da valorização do m² em Matosinhos Sul, aliada à localização do imóvel a 300 metros do metro e 400 metros da praia, fundamentou uma escolha clara: manter. O fix foi feito. O flip não aconteceu — e não está previsto.
É o imóvel onde a família vive atualmente. Incluímo-lo porque a decisão de não vender é a prova mais direta da nossa convicção: quando os dados apontam numa direção, seguimos os dados — mesmo quando isso significa não encaixar a mais-valia.
Upgrades 2025 ativos: infraestrutura coletiva para carregamento individualizado de veículos elétricos e preparação de estação de trabalho profissional nos arrumos privativos de 15 m².
Projeto D. João I · Praça Guilherme Pinto · Matosinhos Sul
O D. João I é o imóvel onde a família vive — a prova mais directa de que seguimos os dados mesmo quando isso significa não encaixar a mais-valia.
Quer perceber como aplicamos esta metodologia ao seu projeto?
T3
Tipologia
7
Plantas técnicas produzidas
12
Zonas documentadas
Planeamento de Obras
Serviço SISO contratado
Planta Atual · Estado Inicial
Atual Estado inicial: 12 zonas documentadas com medições, cotas e colunas estruturais identificadas
Imóvel adquirido com classificação energética F. O levantamento rigoroso da planta atual — com medições, áreas, cotas e identificação de colunas estruturais — constituiu a base de todo o plano de obras. Doze zonas documentadas com dimensões reais como ponto de partida de cada decisão técnica.
Pontos Eléctrica e Hidráulica
Técnico Distribuição completa: tomadas, interruptores, rede, pontos hidráulicos, teto falso Pladur
Método · 7 Fases de Planeamento Técnico
02 P2026/08-02 — Desmontagem
Tomadas, interruptores e peças a reutilizar identificados. Porta de vidro reposicionada no hall dos quartos.
03 P2026/08-03 — Demolição
Paredes a demolir mapeadas. Ajustes de conforto térmico. Tubo de exaustão da lareira preservado para salamandra.
04 P2026/08-04 — Pisos
Remoção total de pisos e revestimentos. Rodapés reaproveitados. WCs com remoção de piso e parede.
05 P2026/08-05 — Eléctrica
23+ pontos eléctricos, rede/internet, teto falso Pladur (cozinha + escritório). Pontos hidráulicos (cozinha, lavandaria, terraço).
06 P2026/08-06 — Construção
Pranchas técnicas de construção. Sistema construtivo faseado e coordenado com todos os intervenientes.
07 P2026/08-07 — Planta Final
Pranchas técnicas — layout final optimizado com novo programa funcional e especificações completas.
Âmbito do Planeamento
Demolições estratégicas e recompartimentação
Instalações eléctricas completas (23+ pontos)
Instalações hidráulicas (cozinha, lavandaria, WCs, terraço)
Conforto térmico — salamandra + ar condicionado
Cozinha com forno indução, exaustor e lava-louça
Lavandaria dedicada (lavadora + secadora)
Escritório com teto falso Pladur e pontos dedicados
Renovação completa de 2 WCs
Remoção e substituição total de pisos
Preservação e reaproveitamento de elementos
Dossier técnico completo — 7 fases · 55+ pranchas
O projeto P2026/08 centrou-se no planeamento rigoroso de uma remodelação integral de um T3 adquirido com classificação energética F. Antes do início de qualquer obra, a SISO produziu um conjunto de 7 plantas técnicas que documentam cada fase do processo — desde o levantamento do estado atual à planta final otimizada — garantindo clareza de execução para todos os intervenientes: proprietários, empreiteiros e equipas especializadas.
A metodologia faseada elimina ambiguidades em obra, reduz desvios de orçamento e permite decisões informadas em cada etapa. O resultado é um dossier técnico completo — com mais de 55 pranchas técnicas — que serve de base de contratação, coordenação e acompanhamento de obra.
Projeto P2026/08 · Grande Porto · Planeamento de Obras 2026
