Os dados VMAB de Maio 2026 confirmam a aceleração do mercado: a média nacional subiu para 1 815 €/m² e a mediana para 1 605 €/m², ambas acima dos valores de Fevereiro. O número de municípios acima de 3 000 €/m² passou de 10 para 12 em três meses — sinal de alargamento da pressão de preços para além dos mercados tradicionais de topo.
Em destaque neste número: o Grande Porto, onde seis municípios registam valorizações entre +69% e +107% desde 2020, com CAGR anual acima de 10% — e ainda com desconto de 30% face a Lisboa.
Fonte: INE — Estatísticas de Preços da Habitação (VMAB 0012248). Dados: Maio 2026.
Fonte: INE — VMAB 0012248, Maio 2026.
O Porto entra pela primeira vez entre os cinco municípios mais caros do país, empatado com Loulé e Amadora ao nível dos 3 300 €/m². A valorização de +141 €/m² em três meses (vs. Fevereiro) reflete uma procura local e internacional crescente, com oferta de imóvel novo abaixo da pressão de mercado.
| # | Município | VMAB Maio 2026 | CAGR 2015–26 | Nota |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Barreiro | 2 809 €/m² | +13,1%/ano | AML Sul · procura por acessibilidade |
| 1 | Moita | 2 475 €/m² | +13,1%/ano | Setúbal · mercado emergente |
| 3 | Sintra | 2 888 €/m² | +13,0%/ano | AML · maior município · muito líquido |
| 4 | Amadora | 3 315 €/m² | +12,9%/ano | AML · contíguo a Lisboa · alta densidade |
| 5 | Alenquer | 2 152 €/m² | +12,9%/ano | Oeste · valorização desde preço muito baixo |
CAGR calculado sobre VMAB anual INE. Período: 2015–2026.
A Euribor 12M recuou para 2,77% em junho, após o pico de 2,88% em maio — sinal de estabilização após a volatilidade de abril (2,85%). A descida é modesta mas confirma que o ciclo de subida de taxas ficou para trás: o máximo de 4,2% em 2023 traduziu-se em prestações 35–40% mais altas do que as atuais para créditos de taxa variável.
Para compradores não-residentes, o acesso ao crédito continua limitado ao LTV de 60–70% — ou seja, 30–40% de capitais próprios são necessários independentemente da taxa. A pré-aprovação bancária antes do CPCV continua a ser a recomendação da SISO.
O Grande Porto é o mercado que mais surpreende nos dados de 2026: seis municípios com valorizações entre +69% e +107% desde 2020, CAGR anual acima de 10% — e ainda com desconto de 28–55% face a Lisboa. É o perfil de um mercado em fase de convergência: ainda acessível, mas com força de valorização já comprovada.
| Município | VMAB Mai 2026 | vs. 2020 | CAGR 11a |
|---|---|---|---|
| Porto | 3 300 €/m² | +69,5% | +11,0%/ano |
| Matosinhos | 2 833 €/m² | +91,5% | +11,5%/ano |
| Vila Nova de Gaia | 2 350 €/m² | +101,2% | +11,2%/ano |
| Maia | 2 277 €/m² | +93,3% | +11,1%/ano |
| Gondomar | 2 142 €/m² | +107,0% | +11,6%/ano |
| Valongo | 2 022 €/m² | +96,3% | +10,9%/ano |
| Braga | 1 984 €/m² | +102,4% | +11,1%/ano |
Fonte: INE — VMAB 0012248. CAGR calculado 2015–2026. Variação desde 2020: cálculo SISO sobre série anual.
Esta assimetria é estrutural — Lisboa e Porto são cidades diferentes, com mercados de trabalho e bases de procura distintos. Mas a tendência de convergência é real: em 2015, o Porto custava 18% do preço de Lisboa; em 2026, custa 70%. A distância diminuiu e continuará a diminuir — a questão é a que ritmo.
1. Gondomar e Valongo: os dados surpreendem. Com +107% e +96% desde 2020, Gondomar e Valongo superam em valorização todos os municípios da AML Sul no mesmo período. Não são mercados "premium" — são mercados de primeira habitação com forte liquidez local. O comprador internacional raramente olha para aqui. O comprador português sabe o que vale.
2. Braga é o caso mais interessante do Norte. +102% desde 2020, CAGR de 11,1%, cidade universitária com economia diversificada — e ainda abaixo dos 2 000 €/m². A distância ao Porto (60 km, 45 min.) e a presença crescente de empresas tecnológicas criam uma base de procura diferente da histórica. O mercado de arrendamento é competitivo, o que sustenta yields mais visíveis do que em Lisboa.
3. A queda da Euribor não é o fator principal no Norte. Ao contrário de Lisboa, onde os preços de entrada exigem crédito máximo, o Norte ainda tem tickets de entrada que permitem maior proporção de capitais próprios. Isto torna o mercado do Porto menos sensível às variações da Euribor — e mais defensivo em cenários de subida de taxas.
4. O VMAB subestima o mercado de imóvel novo. As avaliações bancárias INE refletem o stock existente — não capturam totalmente o imóvel novo, onde os preços são sistematicamente mais altos. No Porto cidade, o imóvel novo de qualidade transaciona acima dos 4 000 €/m² em várias zonas. O VMAB de 3 300 €/m² é um piso, não um tecto.
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