SISO Market Pulse Nº 003

Grande Porto: o preço de venda subiu mais do que o aluguel nos nove municípios

Publicada em 29 de outubro de 2026 · dados do INE do 2.º trimestre de 2026 · Euribor de outubro de 2026

Este número responde a uma pergunta: no Grande Porto, comprar e alugar ficaram mais caros? Compara o 2.º trimestre de 2026 com o de 2025, com dados oficiais do INE. Cada valor traz o período e a fonte.

Índice deste número

01Resumo 02Os nove municípios lado a lado 03Em euros: uma casa e um aluguel 04A prestação do crédito 05As casas novas 06O que isto significa 07O que não sabemos 08A confirmar antes de decidir 09Como ler este número

01 · Resumo

Em todos os nove municípios do Grande Porto, o preço de venda subiu mais do que o aluguel entre o 2.º trimestre de 2025 e o de 2026. Em 8 dos nove, o número de vendas diminuiu.

+13,2% a +23,4%

preço de venda, €/m²

Variação da mediana em 12 meses, nos nove municípios

+5,4% a +10,4%

aluguel de novos contratos, €/m²

Variação da mediana em 12 meses, nos nove municípios

8 de 9

municípios

com menos vendas nos 12 meses (−16,8% a −8,5%); Gondomar: +2,5%

+191 €

por mês

na prestação ilustrativa de um crédito de 300 000 €, de out/2025 para out/2026

Fonte: INE, indicadores 0012234, 0014696 e 0014363 (2.º trimestre de 2026, publicados em 23/10/2026 e 29/09/2026); BCE/Euribor 12M. Detalhes nas seções 02 a 04.

02 · Os nove municípios lado a lado

A tabela mostra, para cada município, o preço de venda e o aluguel do 2.º trimestre de 2026, quanto cada um mudou em 12 meses e quantas vendas houve. As linhas em cinza são referências.

Município	Preço de venda (€/m²)	Variação em 12 meses	Aluguel (€/m² por mês)	Variação em 12 meses	Preço em anos de aluguel	Vendas em 12 meses	Variação das vendas
Porto	3 631	+18,7%	14,48	+5,4%	20,9	4 268	−8,9%
Matosinhos	3 183	+14,9%	12,48	+5,5%	21,3	2 216	−14,0%
Espinho	2 797	+13,2%	10,03	+7,3%	23,2	422	−9,4%
Vila Nova de Gaia	2 652	+16,3%	10,85	+5,8%	20,4	4 955	−16,8%
Maia	2 557	+16,4%	9,85	+6,9%	21,6	1 991	−12,0%
Póvoa de Varzim	2 472	+18,7%	9,09	+8,2%	22,7	958	−15,5%
Gondomar	2 348	+23,4%	9,03	+10,3%	21,7	2 195	+2,5%
Vila do Conde	2 333	+16,2%	8,67	+10,4%	22,4	1 042	−8,5%
Valongo	2 320	+23,0%	8,59	+6,7%	22,5	1 278	−16,2%
Área Metropolitana do Porto	2 500	+17,4%	10,53	+8,6%	19,8	24 003	−10,3%
Norte	1 988	+17,4%	8,33	+8,6%	19,9	46 388	−5,8%
Portugal	2 264	+17,7%	9,76	+9,4%	19,3	156 713	−5,3%
Lisboa	5 192	+14,7%	17,43	+4,6%	24,8	7 739	−13,5%

Fonte: INE, medianas dos 12 meses até o 2.º trimestre de 2026, comparadas com as de 2025 (preço de todas as casas vendidas e aluguel de novos contratos). Grande Porto: Espinho, Gondomar, Maia, Matosinhos, Porto, Póvoa de Varzim, Valongo, Vila do Conde e Vila Nova de Gaia. A Área Metropolitana do Porto, usada como referência, tem 17 municípios.

03 · Em euros: uma casa e um aluguel

O preço por metro quadrado fica mais fácil de entender numa casa concreta. No Porto, uma casa de 100 m² custa, pela mediana, 363 100 €: 57 100 € a mais do que um ano antes. O aluguel de uma casa de 80 m² é de 1 158 € por mês: 59 € a mais.

Município	Casa de 100 m² (€)	A mais do que há 12 meses (€)	Aluguel de uma casa de 80 m² (€ por mês)	A mais do que há 12 meses (€ por mês)
Porto	363 100	57 100	1 158	59
Matosinhos	318 300	41 300	998	52
Espinho	279 700	32 700	802	54
Vila Nova de Gaia	265 200	37 200	868	47
Maia	255 700	36 100	788	51
Póvoa de Varzim	247 200	38 900	727	55
Gondomar	234 800	44 600	722	67
Vila do Conde	233 300	32 500	694	66
Valongo	232 000	43 400	687	43

Cálculo ilustrativo: mediana do município vezes a área. Não é o preço de um imóvel, que depende do estado, do andar e da localização. Fonte dos valores por m²: INE, 2.º trimestre de 2026 e de 2025.

04 · A prestação do crédito

A Euribor é a taxa de juros de referência dos créditos habitação com taxa variável em Portugal. Quando ela sobe, a prestação sobe. Num crédito de 300 000 € a 30 anos, com a Euribor 12M mais 1 ponto percentual de spread, a primeira prestação seria:

Mês	Euribor 12M (%)	Prestação (€ por mês)
out/2025	2,19	1 295
mar/2026	2,23	1 302
jun/2026	2,77	1 393
out/2026	3,31	1 486

Fonte: BCE/Euribor, médias mensais (a de outubro de 2026 pode mudar até o fim do mês). O spread de 1 ponto percentual é uma hipótese; cada banco propõe o seu. Não é uma proposta de crédito.

05 · As casas novas

Em 2025, os nove municípios tiveram 5 139 unidades habitacionais (o INE usa o termo fogos) concluídas em construções novas e 8 291 licenciadas. As concluídas já estão prontas. As licenciadas têm autorização para ser construídas e só ficarão prontas nos anos seguintes.

Município	Concluídas em 2025	Licenciadas em 2025
Porto	1 306	1 904
Matosinhos	678	581
Espinho	62	100
Vila Nova de Gaia	1 901	2 987
Maia	447	1 115
Póvoa de Varzim*	1	238
Gondomar	274	555
Vila do Conde	308	732
Valongo	162	79
Nove municípios	5 139	8 291
Portugal	27 301	42 066

Fonte: INE, indicadores 0013249 (concluídas) e 0013235 (licenciadas), construções novas para habitação familiar, dados anuais de 2025 publicados em 17/07/2026. O período é diferente do das seções 02 a 04, por isso não comparamos estes números com as vendas. * Póvoa de Varzim: o INE publica 1 unidade concluída em 2025, valor muito abaixo das 238 licenciadas. É o dado oficial, mas convém confirmar com a Câmara.

06 · O que isto significa

Leitura SISO, separada dos dados

Para quem quer comprar para morar: o preço pesa mais do que há um ano e a prestação ilustrativa subiu 191 € por mês. Os municípios não andaram juntos: Gondomar (+23,4%) e Valongo (+23,0%) subiram mais; Espinho (+13,2%) e Matosinhos (+14,9%) subiram menos.
Para quem quer alugar primeiro: o aluguel subiu menos do que o preço em todos os nove municípios (+5,4% a +10,4%). Isso descreve os contratos novos. Não mostra se há casas disponíveis para alugar, porque não temos esse dado.
Para comparar comprar e alugar: o "preço em anos de aluguel" diz quantos anos de aluguel somam o preço da casa. Vai de 20,4 (Vila Nova de Gaia) a 23,2 (Espinho). Quanto maior, mais caro é comprar em relação a alugar naquele município. O número não inclui impostos, condomínio nem juros.
O que os números não dizem: se os preços e os aluguéis vão continuar a subir. Eles descrevem o que aconteceu até junho de 2026.

07 · O que não sabemos

Dados que não temos, e onde consultar

Salários por município em 2026. O INE publica os salários por município uma vez por ano, com atraso. Por isso não comparamos o preço com o salário neste número. Consulte o portal do INE.
Quantas casas estão para alugar e quanto tempo levam para vender. Esses dados existem nos portais de anúncios, que mostram preços pedidos e não o valor das escrituras. Não os usamos.
As vendas de um trimestre isolado. O INE publica a mediana e a contagem dos últimos 12 meses.
As licenças de 2026. Os dados de unidades licenciadas e concluídas são anuais; os de 2026 sairão em 2027.

08 · A confirmar antes de decidir

Os números acima são medianas de cada município. Para uma decisão concreta, vale conferir:

A prestação com a Euribor e o spread propostos pelo seu banco. A nossa é ilustrativa.
O preço pedido pelo imóvel, frente à mediana de vendas do município (seção 02). O preço pedido pode diferir do valor das escrituras.
O percurso até o trabalho no horário de pico, de carro e de transporte público.
No centro de saúde da zona, se há médico de família disponível.
O agrupamento de escolas do endereço, se houver filhos.
O bairro à noite e no fim de semana.
O Plano Diretor Municipal, na Câmara, e o certificado energético do imóvel.

09 · Como ler este número

Mediana: O valor do meio: metade das casas foi vendida acima, metade abaixo. Não é distorcida por casas muito caras.
12 meses: A cada trimestre, o INE publica a mediana dos últimos 12 meses. Comparamos o 2.º trimestre de 2026 com o de 2025. As notícias costumam citar a mediana de um só trimestre, que é diferente: para Portugal, a de 12 meses é de 2 264 €/m².
Aluguel de novos contratos: O aluguel dos contratos assinados no período, não o de contratos antigos.
Preço em anos de aluguel: O preço por m² dividido pelo aluguel de um ano por m². É indicativo, porque compara duas medianas.
Preço de venda e VMAB: O preço de venda vem das escrituras. O VMAB é o valor de avaliação dos bancos. No Porto, o INE mostra +18,7% no preço de venda (2.º trimestre de 2026 contra 2025) e +8,1% no VMAB (agosto de 2026 contra agosto de 2025, Nº 002). São medidas diferentes, em meses diferentes.

Fontes e conferência

Indicador do INE	O que mede	Período	Publicado em	Onde consultar
0012234	Preço mediano de venda (€/m², últimos 12 meses)	2.º trimestre de 2026 e de 2025	23/10/2026	Ficha no INE
0014696	Aluguel mediano de novos contratos (€/m² por mês, últimos 12 meses)	2.º trimestre de 2026 e de 2025	29/09/2026	Ficha no INE
0014363	Vendas de casas (n.º, últimos 12 meses)	2.º trimestre de 2026 e de 2025	23/10/2026	Ficha no INE
0013249	Unidades habitacionais concluídas em construções novas (n.º)	2025 (anual)	17/07/2026	Ficha no INE
0013235	Unidades habitacionais licenciadas em construções novas (n.º)	2025 (anual)	17/07/2026	Ficha no INE

Dados lidos diretamente das séries do INE em 29/10/2026 e conferidos com o retrato guardado em data/market_pulse_003.json. Município: nível município (Valongo, Vila do Conde e Espinho também têm linhas de cidade ou freguesia, que não usamos). Aluguel disponível em 251 dos 308 municípios do país, entre eles os nove.

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